อัพเดตล่าสุด 1 กันยายน 2569
คำตอบสั้น ๆ คือ กฎหมายไม่ได้กำหนดไว้ว่าใครต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน ผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงกันเองได้ และธรรมเนียมที่ใช้กันมากที่สุดคือคนละครึ่ง แต่คำว่า "ค่าโอน" ที่คนพูดกันจริง ๆ ไม่ใช่เงินก้อนเดียว มันมีห้าก้อน และอีกสี่ก้อนที่เหลือมีเจ้าภาพค่อนข้างชัดเจนอยู่แล้ว
เวลาคนสองฝ่ายเถียงกันว่า "ค่าโอนใครจ่าย" มักจะกำลังพูดถึงคนละก้อนกันอยู่ ตารางนี้คือทั้งหมดที่จะถูกเรียกเก็บที่เคาน์เตอร์กรมที่ดินในวันโอน
| รายการ | อัตรา | คิดจาก | ปกติใครจ่าย |
|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 2% (0.01% ถ้าเข้ามาตรการ) | ราคาประเมิน | ตกลงกัน มักคนละครึ่ง |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | อัตราขั้นบันได | ราคาประเมิน | ผู้ขาย |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% | ราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่อันไหนสูงกว่า | ผู้ขาย |
| อากรแสตมป์ | 0.5% | ราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่อันไหนสูงกว่า | ผู้ขาย |
| ค่าจดจำนอง | 1% (0.01% ถ้าเข้ามาตรการ) | วงเงินกู้ | ผู้ซื้อ |
อากรแสตมป์กับภาษีธุรกิจเฉพาะจะไม่เสียพร้อมกัน ถ้าเข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ก็จะได้รับยกเว้นอากรแสตมป์ไป
คือ ค่าธรรมเนียมการโอน ก้อนบนสุด ก้อนนี้เป็นค่าบริการที่กรมที่ดินเก็บเพื่อเปลี่ยนชื่อเจ้าของในโฉนด ไม่ใช่ภาษีของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง กฎหมายจึงไม่ได้ระบุว่าใครต้องรับผิดชอบ ในทางปฏิบัติจะเจออยู่สามแบบ
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ทั้งสามก้อนคิดจากเงินที่ ผู้ขาย ได้รับจากการขาย กรมสรรพากรมองว่าเป็นรายได้ของผู้ขาย ภาระจึงตกที่ผู้ขายโดยธรรมชาติ ส่วนค่าจดจำนองเป็นค่าจดทะเบียนสัญญาระหว่าง ผู้ซื้อ กับธนาคารของผู้ซื้อเอง ผู้ขายไม่ได้เกี่ยวข้องด้วย
แต่ "เป็นภาระของผู้ขาย" ไม่ได้แปลว่าเปลี่ยนไม่ได้ ผู้ขายที่ต้องการราคาสุทธิสามารถต่อรองให้ผู้ซื้อออกภาษีแทนได้ และเกิดขึ้นจริงบ่อย สิ่งที่สำคัญคือ รู้ตัวว่ากำลังรับก้อนไหนไว้ เพราะภาษีสามก้อนนี้มักใหญ่กว่าค่าธรรมเนียมการโอนหลายเท่า
กรมที่ดินไม่สนใจว่าใครเป็นคนจ่าย ที่เคาน์เตอร์เจ้าหน้าที่แค่ต้องได้รับเงินให้ครบตามที่คำนวณได้ ใครยื่นก็ได้ ข้อตกลงว่าใครออกก้อนไหนจึงเป็นเรื่องระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายล้วน ๆ และควรเขียนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายตั้งแต่ก่อนถึงวันโอน
บ้านหลังหนึ่งราคาประเมิน 4,200,000 บาท ผู้ซื้อกู้ธนาคารและจดจำนองในวันเดียวกับที่โอน จึงเข้าเงื่อนไขมาตรการลดค่าธรรมเนียม
จะเห็นว่าในช่วงที่มาตรการยังใช้ได้ ก้อนที่คนเถียงกันมากที่สุดกลับกลายเป็นก้อนที่เล็กที่สุด ส่วนที่ทำให้ยอดรวมสูงคือภาษีของฝั่งผู้ขาย
ได้ ถ้าอีกฝ่ายยอม แต่นี่คือจุดที่มีปัญหากันบ่อยที่สุด เพราะตัวเลขจริงจะรู้ก็ต่อเมื่อเจ้าหน้าที่คำนวณเสร็จแล้ว ถ้าไม่ได้ประมาณไว้ก่อน คนที่ต้องควักอาจเจอยอดที่ไม่ได้เตรียมใจมา
ส่วนใหญ่หมายถึงค่าธรรมเนียมการโอนก้อนเดียว ไม่ได้รวมค่าจดจำนอง ค่าประกันอัคคีภัย หรือเงินกองทุนส่วนกลาง ควรถามให้ชัดว่าฟรีก้อนไหนบ้าง และขอเป็นลายลักษณ์อักษร